自2016年以來，特色小鎮(zhèn)項目便如雨后春筍應運而生。連郭靖哥哥李亞鵬也帶著情懷入市。到2018年，因“雪山藝術小鎮(zhèn)”開發(fā)失敗，從而導致李亞鵬昔日的合作伙伴和今日的對手，將他送上了限制高消費能力的名單。曾經(jīng)是傻郭靖人設的李亞鵬如何崩塌的呢？是合作伙伴不仁，還是手下坑人？下面本文就其幕后真正原因闡述一下。

     01 緣起

     李亞鵬每年秋天都會在麗江束河古鎮(zhèn)辦一次“COART藝術節(jié)”，每次都會持續(xù)4天之久，李亞鵬不僅親自出席，還會邀請明星好友和粉絲參加，后來麗江政府很熱情地邀請他來做項目，地價上給與相當大的優(yōu)惠。開始做這個項目的時候，政府、朋友、老百姓都很支持，都很需要李亞鵬。在2012年到2015年的3年時間，李亞鵬操盤下的“雪山藝術小鎮(zhèn)”可謂星光無限。

     02理念和情懷

      “雪山下的院子”是這個藝術小鎮(zhèn)的自我定位，也是賣點之一。項目入口處一座被涂滿色彩的木質(zhì)秋千和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片，似乎時刻在提醒著人們，這里是無限風光、充滿情懷的“彩云之南”。

     03劍指地產(chǎn)

     “雪山藝術小鎮(zhèn)”是李亞鵬高調(diào)轉型地產(chǎn)商人的“代表作”，他曾宣稱將斥資35億元打造一個以藝術為核心理念，集酒店、公寓、別墅等產(chǎn)品為一體的旅游度假地產(chǎn)項目。按照設想，這個藝術小鎮(zhèn)里文化和藝術將找到永久落足之地，并且不與商業(yè)和地產(chǎn)相排斥。

     并選擇了“專業(yè)”的地產(chǎn)操盤團隊，為雪山藝術小鎮(zhèn)量身設計了130多棟190平方米到300平方米的清水獨棟別墅。在價格上，190平方米的產(chǎn)品總售價達400萬——500萬元左右，而更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。

     04 事實說話

     2017年麗江接待人數(shù)突破4000萬人次，同比增長15.61%，平均每天接待游客11萬人次，但當?shù)氐目蜅Ｊ袌鲆呀?jīng)嚴重的飽和，中小客棧甚至生存艱難。于是，在開發(fā)周期屆滿臨近時，李亞鵬決定出讓其持有的雪山公司股份，這無疑與初衷相悖。

     05 幕后揭秘

     ①文旅地產(chǎn)需要自帶吸引力

     從李亞鵬要做的藝術小鎮(zhèn)來看，其實質(zhì)是文旅地產(chǎn)項目。做文旅地產(chǎn)首先是做旅游吸引力，將人吸引來。而不是一味的傍大款（借助核心景區(qū)或借助城市區(qū)位），因為這樣做可復制性很強，一旦賺錢，很多相同項目便跟著上來；而蓋房子又沒有什么特別門檻，所以很容易成為過剩產(chǎn)品。但如果自帶吸引力，則可將生地做成熟地，然后再發(fā)展旅游休閑度假業(yè)態(tài)。

     ②文旅地產(chǎn)需要有個性

     旅游的核心是體驗不同的生活。因而在做文旅地產(chǎn)時，切忌需要挖掘本地文化，形成自身獨特的個性文化，從而打造有文化個性的生活方式。

     ③文旅地產(chǎn)需要產(chǎn)業(yè)支撐

     當旅游形成要素市場，形成文化旅游產(chǎn)業(yè)，那么熟地就成了旺地，想不火都很難。

     ④做文旅需要專業(yè)團隊

     從策劃規(guī)劃設計開始就需要找專業(yè)的團隊。要將文旅當成長線，要培育自己專業(yè)的團隊，不能光憑熱血，拍腦門就上！