我?guī)е悖銕еX(qián)……讓我們來(lái)一場(chǎng)說(shuō)走就走的旅行吧！五一小長(zhǎng)假，眾多從繁忙之間脫身的上班族掀起一股度假風(fēng)潮。不過(guò)，惠東巽寮景區(qū)車(chē)水馬龍、一房難求的瘋狂局面卻讓慕名而去的游客傻眼。近年來(lái)，旅游業(yè)的迅猛發(fā)展促使旅游地產(chǎn)日漸風(fēng)靡，然而，在面臨節(jié)假日的交通、住宿、生態(tài)等突發(fā)狀況時(shí)，應(yīng)如何有效運(yùn)營(yíng)并提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，成為大部分開(kāi)發(fā)商頭疼的問(wèn)題。專(zhuān)家指出，旅游地產(chǎn)要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得比較穩(wěn)定的投資收益，就必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合以及模式互補(bǔ)。

     面臨節(jié)假日運(yùn)營(yíng)困局  

     逢節(jié)必堵，似乎已成為諸多景區(qū)的頑疾。在剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假里，通往惠東巽寮灣的廣惠高速東延線(xiàn)和210縣道部分路段依舊排起堵車(chē)“長(zhǎng)龍”，“望房欲穿”的節(jié)日問(wèn)題也持續(xù)升溫。  

     旅游人群和旅游業(yè)規(guī)模都在迅速擴(kuò)大，但在諸多業(yè)界人士看來(lái)，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展催生旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛行的背后，也存在著不少隱憂(yōu)，國(guó)內(nèi)的很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在后續(xù)運(yùn)營(yíng)模式上比較單一，基本靠大的節(jié)假日來(lái)創(chuàng)造收益，其它時(shí)間處于沉寂狀態(tài)。  

     另一方面，節(jié)假日人滿(mǎn)為患，諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的交通、住宿等配套跟不上節(jié)奏，如何有效運(yùn)營(yíng)也成為頗為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。  

     須提高旅游旺季運(yùn)營(yíng)能力  

     針對(duì)旅游旺季及節(jié)假日頻發(fā)的交通及住宿問(wèn)題，碧桂園十里銀灘營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目采取了若干措施，相關(guān)部門(mén)會(huì)提前加強(qiáng)交通預(yù)警，在交通瓶頸位對(duì)部分專(zhuān)門(mén)線(xiàn)路進(jìn)行改道，并配備專(zhuān)人進(jìn)行交通指引。另外，節(jié)假日項(xiàng)目也會(huì)相應(yīng)增加接駁深港惠的樓巴班次，并延長(zhǎng)服務(wù)時(shí)間。  

     要提高項(xiàng)目在旺季的運(yùn)營(yíng)能力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)到訪(fǎng)量做出預(yù)測(cè)，并對(duì)景區(qū)接待能力進(jìn)行預(yù)估，適當(dāng)采取加床、增加露營(yíng)設(shè)施等措施。在景區(qū)明顯超負(fù)荷承載之后，須與政府和當(dāng)?shù)芈糜尾块T(mén)合作，把周邊50公里以?xún)?nèi)的旅館、酒店、民宿都利用起來(lái)。  

     要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合及模式互補(bǔ)  

     近年來(lái)，我國(guó)旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，在大連、青島、三亞等旅游資源相對(duì)豐富的地區(qū)，各類(lèi)依托海洋、溫泉、文化等元素的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，并衍生出依托自然資源為核心、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心、以陳述文化主題為核心、以嫁接行業(yè)資源為核心等四類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式。

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼1  

     依托自然資源為核心  

     解碼：依托自然資源為核心，主要是利用湖泊、水庫(kù)、海洋、溫泉等自然資源進(jìn)行低強(qiáng)度的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并依托此類(lèi)資源作為后期項(xiàng)目旅游運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容。這一模式又可細(xì)分為濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目、濱海類(lèi)度假項(xiàng)目和溫泉類(lèi)度假項(xiàng)目三類(lèi)。  

     其中，濱湖類(lèi)度假項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)中較為注重湖泊的文化價(jià)值挖掘，大多通過(guò)游艇類(lèi)親子活動(dòng)來(lái)提升項(xiàng)目的娛樂(lè)性和參與性，同時(shí)配備高星級(jí)酒店提升項(xiàng)目的高端形象；濱海類(lèi)項(xiàng)目則是在大海和沙灘上做文章，設(shè)置潛水、游艇碼頭、海上餐廳等配套豐富度假內(nèi)容，客房賣(mài)點(diǎn)多數(shù)主打觀海景；溫泉類(lèi)項(xiàng)目主要憑借地?zé)釡厝Y源，通常搭配美容、養(yǎng)生、水療及其他休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，并與會(huì)展商務(wù)一起進(jìn)行復(fù)合型運(yùn)營(yíng)。

     對(duì)于這些依托自然資源為核心進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目而言，此前盈利主要通過(guò)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，但越來(lái)越多的項(xiàng)目逐漸向旅游資源的開(kāi)發(fā)獲利(如旅游景點(diǎn)門(mén)票收費(fèi))和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利(如自主經(jīng)營(yíng)的演藝、餐飲、酒店住宿收費(fèi)等)的多元化盈利模式轉(zhuǎn)變。  

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼2  

     以產(chǎn)品提升文化景觀為核心  

     解碼：以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場(chǎng)規(guī)模和高強(qiáng)度投資開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商為最重要的經(jīng)營(yíng)主體，秉持市場(chǎng)導(dǎo)向的發(fā)展，以依托自然資源為核心的發(fā)展模式三大類(lèi)型。以自然資源為核心的度假項(xiàng)目盈利模式的轉(zhuǎn)化策略，通過(guò)不斷開(kāi)發(fā)大型游樂(lè)或運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力，追求投資收益最大化。在國(guó)內(nèi)， 此類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現(xiàn)居多。從盈利模式來(lái)看，主題公園模式和高爾夫度假項(xiàng)目呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：主題公園發(fā)展早期，其盈利點(diǎn)主要是門(mén)票收入。隨著主題公園產(chǎn)品系列深度和廣度不斷擴(kuò)大，以及開(kāi)發(fā)商在資源整合、相關(guān)方協(xié)作等方面能力的增強(qiáng)，主題公園的盈利逐漸呈現(xiàn)出多元化。高爾夫度假項(xiàng)目的主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上兩者形成互相配套補(bǔ)充，在價(jià)值上互相促進(jìn)與提升，形成凹凸效應(yīng)。  

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼3 

     以陳述文化主題為核心  

     解 碼：以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗、歷史資源的深度開(kāi)發(fā)，側(cè)重于發(fā)掘、梳理當(dāng)?shù)貧v史與文化資源，試圖圍繞特定的文化主題，恢復(fù)、再生歷史場(chǎng)景， 塑造具有鮮明個(gè)性的文化體驗(yàn)產(chǎn)品。該模式最大特點(diǎn)是產(chǎn)品專(zhuān)屬性較強(qiáng)，各類(lèi)活動(dòng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)都圍繞文化主題展開(kāi)。該類(lèi)型的項(xiàng)目又可細(xì)分為三種：文化節(jié)慶類(lèi)項(xiàng)目、古鎮(zhèn)古村類(lèi)項(xiàng)目、舊城改造旅游項(xiàng)目。從盈利模式來(lái)看，以上三種類(lèi)型各有不同：文化節(jié)慶類(lèi)項(xiàng)目主要以門(mén)票、餐飲住宿、商業(yè)展銷(xiāo)收入為盈利來(lái)源；古鎮(zhèn)古村類(lèi)項(xiàng)目除了門(mén)票和餐飲住宿以外，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的收入也是其盈利來(lái)源；住宅銷(xiāo)售、持有物業(yè)增值、餐飲娛樂(lè)以及持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)則是舊城改造旅游項(xiàng)目的主要盈利來(lái)源。  

     旅游地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)模式解碼4 

     以嫁接行業(yè)資源為核心

     解碼：依賴(lài)大型會(huì)務(wù)和運(yùn)動(dòng)賽事來(lái)提升區(qū)域的知名度和品牌影響力，然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利。或者建設(shè)主題性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)如博物館、影視基地等，形成集旅游、居住、休閑、會(huì)展、商貿(mào)、科教為一體的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園區(qū)，通過(guò)租金或者出售房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利。  

     這種以嫁接行業(yè)資源為核心的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商有極高的要求，首先其大型會(huì)務(wù)和品牌運(yùn)動(dòng)賽事的本身要求就較高，僅僅涉及對(duì)高規(guī)格會(huì)務(wù)和賽事的投入的硬件配套都是巨大的開(kāi)支。此外這種賽事和會(huì)務(wù)都是短時(shí)間間歇性的，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言承受的風(fēng)險(xiǎn)極大。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出，中國(guó)資源豐富，景區(qū)也多，每一個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，都在努力將自然、人文景觀和區(qū)域運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起；事實(shí)上，由于中國(guó)幅員遼闊，氣候差異較大，每一個(gè)旅游點(diǎn)和土地運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間都可以找出差異化的競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)，旅游地產(chǎn)的良性發(fā)展需要打造四季全時(shí)引爆型項(xiàng)目，比如研學(xué)旅游、老年旅游、夜間旅游、春季節(jié)會(huì)、夏季水樂(lè)園、秋季采風(fēng)、冬季溫泉及冰雪嘉年華等。