一、養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式

     根據(jù)相關(guān)資料的介紹，目前養(yǎng)老地產(chǎn)最主要的一些產(chǎn)品形態(tài)是：由于一般都是人壽保險(xiǎn)公司推出養(yǎng)老地產(chǎn)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)是由保險(xiǎn)公司推出升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這個(gè)升級(jí)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院，然后把建造的養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)作是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；而另外一種方式就是由開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目跟保險(xiǎn)資金推出的不同，開(kāi)發(fā)商所推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是在自己所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中推出專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人的一些房屋，比如一些無(wú)障礙的住宅，方便老年人養(yǎng)老作用，這種養(yǎng)老地產(chǎn)一般是以出售為目的的。

     二、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)思路

     不同的養(yǎng)老居住形式和不同的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，對(duì)應(yīng)著不同的養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)思路，包括對(duì)項(xiàng)目用地的選擇亦不相同。 

     目前民間資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有兩種登記方式：一是以“民辦非企業(yè)單位”方式登記，類(lèi)似非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，投資者在土地、稅收、水電煤氣等方面均享受一定優(yōu)惠，但利潤(rùn)只能用于福利事業(yè)，盈利部分不能進(jìn)行分紅，必須繼續(xù)運(yùn)用于所辦機(jī)構(gòu)；二是直接在工商部門(mén)登記，作為一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，享受不到優(yōu)惠。同時(shí)，結(jié)合目前的土地政策，在養(yǎng)老地產(chǎn)板塊中，針對(duì)不同形態(tài)的產(chǎn)品、不同的盈利模式，對(duì)應(yīng)采取不同的投資開(kāi)發(fā)方式。 

     1、 居家養(yǎng)老需求下，出售型養(yǎng)老住宅產(chǎn)品：通過(guò)招拍掛取得的土地為載體，以商品住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式進(jìn)行運(yùn)作； 

     2、 養(yǎng)老社區(qū)，持有經(jīng)營(yíng)型養(yǎng)老地產(chǎn)：宜運(yùn)用集體建設(shè)土地、工業(yè)用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，不需要改變土地性質(zhì)和用途。對(duì)建成的物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)，可通過(guò)收取會(huì)員費(fèi)、出售使用權(quán)等形式獲得收益與回報(bào)。此部份可選擇注冊(cè)“民辦非企業(yè)單位”獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，以爭(zhēng)取政府相關(guān)政策和社會(huì)的支持，如土地政策、稅收或金融方面的支持。彰顯企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，進(jìn)而提升企業(yè)的社會(huì)形象與地位。 

     3、 配套型綜合商業(yè)：包括酒店、購(gòu)物中心、醫(yī)院、康體娛樂(lè)中心等，則需根據(jù)社區(qū)規(guī)模、服務(wù)人群等，對(duì)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)值的分析，對(duì)于經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售價(jià)值比較高的酒店、購(gòu)物中心等，宜按商品房開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作；對(duì)于配套服務(wù)型物業(yè)，需長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)不宜分割者，亦宜采用集體建設(shè)用地等成本低廉的土地進(jìn)行配套建設(shè)。

     三、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

     目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式還不是非常確定，很多開(kāi)發(fā)商都有不同的看法，從目前來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有三種，第一種就是長(zhǎng)期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，然后通過(guò)養(yǎng)老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利；第二種模式就是出售，比如開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)，就是以出售為目的的；第三種是出售與持有相結(jié)合，這種就是把上面兩種模式結(jié)合起來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。